美的置业:从冲规模到高质量增长 “马拉松选手”的成绩单



6月4日,上市未及一年的美的置业(03990.HK)发布公告称,今年前五个月公司合同销售金额约人民币371亿元,同比增长约17.78%;相应的已售建筑面积约355.9万平方米,同比增长15.22%。而约2个月前,关于2018年业绩,美的置业也交出了一份表现亮眼的成绩单,多个指标增长迅猛。
 
  2018年业绩会上,美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐明确指出:“美的置业是马拉松选手,无论在什么样的环境下都能走出自己的稳定长远发展之路。”在这场业绩会上,“稳健”是高频词。
 
  显然,美的置业清楚,在房地产行业的竞赛中,稳健与耐力是选手们较量的关键。
 
  财务持续优化营收利润稳健增长
 
  3月29日,美的置业交出上市后首份业绩报告。
 
  财报显示,2018年美的置业实现合约销售790亿元,按年增加55.82%;收入301.20亿元,同比增加70%。经营利润为66.95亿元,同比上升84%。毛利率由2017年的27.6%稳步增至2018年32.7%。2018年利润及综合收益总额约为32.87亿元,同比上升74%;年内核心净利润上升75%至32.84亿元;公司拥有人应占利润为32.10亿元,同比上升68%。
 
  对于上市企业而言,负债衡量其财务状况的指标之一。截至2018年底,美的置业净负债率降至97%,同比下降22%。据《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2018年上市房企的净负债率均值为92.52%。从该数据来看,美的置业的净负债率仍高于行业均值。然而,需要指出的是,不同发展阶段的房企使用杠杆情况不同,如果是处于快速扩张阶段的成长性房企,其杠杆率往往大幅高于头部房企。而美的置业在2018年10月上市前处于规模快速扩张期,负债率曾一度偏高,而从2018年的数据来看,美的置业已连续四年实现净负债率下降。
 
  净负债大幅下降,主要是来自股东的数次注资。美的置业方面表示,上市前大股东注资,显示了大股东对公司发展前景充满信心,是其他很多房企难具备的资本优势;美的置业在上市前还清了股东的贷款,也依然保持了财务稳健以及负债率下降,足以说明公司具备独立发展和“造血”能力。
 
  从债务偿还方面来看,截至2018年12月31日,美的置业现金短债比1.6,可完全覆盖一年内短期借款。
 
  抓住土地窗口期积极储备低成本土地
 
  在降杠杆的同时,美的置业也在积极存粮。大量丰厚优质且低成本的土储,是美的置业的优势之一。截至2018年年底,美的置业拥有4507万平方米土地储备,土储货值超4600亿元,覆盖15个省份和48个城市。2018年其新增土储1662万平米,同时通过合营和联营公司收购权益土储4507万平米,有173个规模化项目,其中在大湾区拥有共796万平方米土地储备,预计货值超过1000亿元。从城市分布来看,公司65%的土储货值分布在二线及以上城市。
 
  今年3月,郝恒乐在业绩会上给美的置业定下了今年千亿的销售目标。为了保障持续增长,美的置业的“储粮”动作仍在继续。据不完全统计,仅今年4月单月,美的置业已经在惠州、台州、武汉、长沙等城市拿地,总金额超过100亿元。
 
  虽然今年以来土地市场回暖明显,多地出现高溢价地块,但笔者不完全统计发现,美的置业除了在湖南衡阳的一块地刷新地价外,整体拿地的溢价率低于头部房企,实现了低成本纳土储。事实上,截止2018年底,美的置业的土地成本也只有2337元/平方米。
 
  在拿地方面,美的置业方面强调决策科学。每一个地块,公司都会对城市和地块均会做详细调研分析。同时,今年以来美的置业拿地城市等级明显提升,首次进入惠州等城市,这些城市抗风险能力较强,且可分享未来的土地红利。针对未来的发展计划,美的置业方面透露,今年主要围绕已布局的高潜力城市进行深耕,提高单城市产能,降低管理成本;此外,继续坚持“房地产+产业”复合型发展战略,未来将通过更多渠道获得低成本优质土地。

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